Une résidence secondaire, c’est la promesse des week-ends qui respirent, des vacances sans valise, et parfois d’un projet patrimonial qui a du sens. Mais sur le terrain, l’achat d’une maison à la mer ou d’un appartement à la montagne n’a rien d’un achat “plaisir” : c’est un dossier technique, fiscal, et très souvent émotionnel.
La vraie question n’est pas “est-ce une bonne idée ?” mais plutôt : dans quelles conditions une résidence secondaire reste un bon investissement, et quand elle devient un budget aspirateur. Ici, nous passons en revue les points de vigilance, les chiffres à poser sur la table, et la méthode pour acheter sans regret (ni mauvaise surprise).
Résidence secondaire, de quoi parle-t-on ?
Une résidence secondaire est un logement que vous n’occupez pas comme résidence principale : maison de vacances, pied-à-terre, logement “famille”, ou bien acheté avec une logique mixte usage + location.
Ce détail est loin d’être administratif : il change vos taxes, votre stratégie de financement, et surtout votre capacité à revendre sans perte (ou sans mauvaise surprise fiscale).
Une résidence secondaire, ça se choisit avec le cœur… mais ça se signe avec une calculette.
Dans quels cas peut-on investir dans une résidence secondaire ?
Oui, une résidence secondaire peut rester un excellent projet. Mais seulement si vous assumez une réalité : ce n’est pas un investissement “automatique”. Ce n’est ni une résidence principale (où l’usage est quotidien), ni un investissement locatif “pur” (où tout est optimisé sur le rendement).
La bonne approche consiste à arbitrer entre trois bénéfices :
1) L’usage (vous y allez vraiment, souvent, et vous en profitez). Surtout, vous aimez vous rendre régulièrement au même endroit en vacances.
2) La sécurité patrimoniale (un actif tangible, transmissible, qui diversifie).
3) La rentabilité (location saisonnière ou meublée, revente, etc.).
Si vous cochez 2 cases sur 3, le projet est généralement cohérent. Si vous n’en cochez qu’une, il faut être lucide : vous achetez surtout du confort (ce qui est OK), mais vous devez le budgéter comme tel.
Comment bien anticiper les coûts et le financement
Les 7 postes de coûts que beaucoup d’acheteurs sous-estiment
Le piège classique, c’est de regarder uniquement le prix affiché et la mensualité. Une résidence secondaire a des coûts fixes qui s’additionnent, même quand vous n’y mettez pas les pieds.
Voici ce que vous devez chiffrer avant même de visiter sérieusement :
- Frais d’acquisition (dont frais de notaire) et coûts de crédit (garantie, assurance emprunteur)
- Taxe foncière (souvent plus élevée dans certaines communes très demandées)
- Taxe d’habitation (elle reste due sur les résidences secondaires, selon votre situation)
- Charges de copropriété si appartement (et attention au fonds travaux)
- Travaux immédiats et “cachés” (toiture, humidité, électricité, menuiseries)
- Entretien et sécurisation (jardin, volets, alarme, hivernage, consommables)
- Vacance et imprévus (sinistres, dégâts des eaux, pannes, remplacement électroménager)
Notre conseil protecteur : tant que ces coûts ne sont pas posés noir sur blanc, vous n’achetez pas un bien… vous achetez une intuition.
Budget et financement : ce que la banque regarde vraiment
Pour une résidence secondaire, la banque va surtout analyser votre reste à vivre, votre taux d’endettement, et la solidité de votre dossier. Si vous comptez sur des revenus locatifs saisonniers pour “faire passer” le dossier, attention : les banques les prennent souvent avec prudence, voire pas du tout selon les profils.
Autre point : une résidence secondaire génère des coûts que la banque sait anticiper (taxes, entretien). Si votre budget est “au cordeau”, vous risquez d’être fragile… et un projet plaisir ne devrait pas vous mettre en apnée financière.
Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Avant de vous projeter, faites un test simple : êtes-vous capable de supporter 12 mois de coûts (taxes + charges + assurance + entretien) même si vous n’y allez pas et même si vous ne louez pas ? Si la réponse est non, il faut revoir le plan (surface, localisation, ou timing).
Comment bien choisir sa résidence secondaire ?
Choisir la bonne localisation : l’erreur n°1, c’est de confondre “coup de cœur” et “marché”
Une résidence secondaire, ce n’est pas seulement une vue et une terrasse. C’est aussi :
- un marché local (prix, délais de vente, tension, saisonnalité) ;
- des contraintes d’accès (train, voiture, temps de trajet réel porte-à-porte) ;
- une demande locative potentielle si vous comptez louer ;
- et parfois des règles locales qui encadrent certains usages.
Très concrètement : si le lieu est compliqué à rejoindre, vous y irez moins. Et si vous y allez moins, la question de la rentabilité (location) revient au galop… avec toutes les contraintes que cela implique.
DPE, travaux et décote : ce qui change tout dans la négociation
Même pour une résidence secondaire, le DPE n’est pas un détail. D’abord parce qu’un logement énergivore coûte plus cher à utiliser (même ponctuellement), ensuite parce qu’il peut être plus difficile à louer, et enfin parce qu’il influence fortement la perception à la revente.
Soyons transparents : les biens “à travaux” peuvent être de vraies opportunités… à condition de savoir chiffrer et de savoir négocier. Sinon, vous achetez une décote sur le papier et vous payez plein pot en réalité.
Les devis sont souvent sous-estimés par les acheteurs, il faut donc bien vérifié :
- l’état réel de l’électricité et de la plomberie ;
- l’isolation ;
- la ventilation (sujet majeur en bord de mer et en montagne) ;
- les menuiseries ;
- la toiture / charpente ;
- et la conformité de certaines extensions ou aménagements.
Maison ou appartement : un choix beaucoup plus stratégique qu’il n’y paraît
On entend souvent : “maison = liberté, appartement = simplicité”. C’est vrai… mais incomplet.
Une maison implique souvent plus d’entretien (toiture, façade, jardin, clôtures). Elle peut offrir plus de jouissance, mais elle a aussi plus de risques techniques. Une visite “rapide” est dangereuse : humidité, fissures, assainissement, dépendances non conformes… tout doit être passé au crible.
Un appartement, lui, dépend de la copropriété. Vous devez lire les PV d’assemblée générale, analyser les charges, comprendre les travaux votés et à venir, et vérifier la santé financière de l’immeuble. Beaucoup d’acheteurs signent un compromis en ayant survolé le sujet. C’est une erreur.
Si vous envisagez un bien qui nécessite une remise à niveau, faites venir un artisan ou un architecte avant de faire une offre.
Louer sa résidence secondaire : rentable… mais pas “automatique”
La location saisonnière peut transformer une résidence secondaire en projet hybride : vous profitez du bien, et vous amortissez une partie des coûts. Mais il faut être lucide sur la charge mentale : gestion des entrées/sorties, ménage, linge, maintenance, périodes creuses, sinistres, et niveau d’exigence des locataires.
Autre point : si votre objectif est “gagner de l’argent”, ce n’est plus seulement une résidence secondaire : vous entrez dans une logique d’exploitation. Et là, chaque détail compte (emplacement, plan, stationnement, réglementation locale, copropriété, etc.).
Si vous envisagez la mise en location, vous pouvez aussi lire notre article : mettre en location sa maison : les étapes et pièges à éviter.
Gérer une location à distance : conciergerie et agences spécialisées
Si vous envisagez de mettre votre résidence secondaire en location saisonnière, la tentation de déléguer la gestion est forte — surtout si vous êtes loin du bien ou que vous n’avez ni le temps ni l’envie de gérer les logistiques quotidiennes.
Comment ça marche concrètement
Il existe deux grandes solutions professionnelles :
1) Les plateformes de conciergerie/gestion Airbnb
Ce sont des prestataires spécialisés dans la gestion courte durée (Airbnb, Booking, Abritel, etc.). Ils prennent en charge :
- la création et l’optimisation des annonces ;
- la tarification dynamique ;
- la communication avec les voyageurs ;
- les remises de clés, états des lieux ;
- nettoyage, linge, maintenance ;
- parfois la gestion des avis et du service client.
2) Les agences immobilières spécialisées
Plus classiques, certaines agences immobilières proposent une offre complète de gestion de location saisonnière : rédaction des contrats, encaissement des loyers, gestion administrative, interventions techniques, etc.
Dans les deux cas, l’intérêt est simple : vous externalisez la charge opérationnelle pour transformer votre bien en source de revenus locatifs sans y être physiquement.
Combien ça coûte vraiment
Le coût de ces prestations n’est pas négligeable, et il impacte directement la rentabilité nette de votre projet.
:Les agences ou conciergeries spécialisées facturent typiquement entre 15 % et 25 % des revenus locatifs générés par le bien (parfois jusqu’à 30 % selon les services inclus et la destination touristique) .
Exemple chiffré simple :
Si votre bien génère 20 000 € de revenus locatifs annuels et que vous signez avec une conciergerie à 20 % :
👉 Cela représente 4 000 € de commission juste pour la gestion, avant de compter le ménage, les frais de linge, les consommables, etc.
Acheter ou louer sa résidence secondaire : le calcul que peu de gens font
Avant d’acheter, il existe une question simple que très peu d’acheteurs prennent le temps de poser :
Est-ce que posséder ce bien me coûtera vraiment moins cher que louer mes vacances chaque année ?
Car une résidence secondaire n’est pas seulement un achat immobilier. C’est un arbitrage entre capital immobilisé… et liberté.
Un exemple très concret
Hypothèse d’achat :
- Prix du bien : 800 000 €
- Frais de notaire : 64 000 €
Coûts annuels moyens :
- taxe foncière + taxe d’habitation : 5 000 €
- charges, entretien, assurance, petits travaux : 8 000 €
👉 Coût fixe annuel : environ 12 000 €, même si vous n’y allez pas.
Sans même parler :
- du crédit,
- de l’apport immobilisé,
- ni des gros travaux futurs.
Hypothèse location :
Vous partez 4 semaines par an, à 3 000 € la semaine.
👉 Budget vacances : 12 000 € par an, tout compris.
Sans impôt, sans entretien, sans revente, sans contrainte.
Conclusion simple : dans beaucoup de cas, financièrement, louer revient au même prix, voire moins cher.
La vraie différence se joue ailleurs.
Succession : un sujet à ne surtout pas repousser
Enfin, un point est souvent oublié au moment de l’achat : la transmission.
Une résidence secondaire entre pleinement dans l’actif successoral et ne bénéficie d’aucun régime particulier. Droits élevés, indivision entre héritiers, conflits d’usage ou vente forcée… sans anticipation, la maison de famille devient rapidement un problème patrimonial et familial. Donation, démembrement, SCI, assurance-vie : il existe aujourd’hui des solutions très efficaces pour transmettre dans de bonnes conditions. Mais elles doivent être mises en place avant qu’il ne soit trop tard.
Pourquoi passer par un chasseur immobilier pour une résidence secondaire
Pour une résidence secondaire, l’enjeu n’est pas uniquement de visiter à votre place (même si c’est un gros sujet quand vous êtes loin). L’enjeu, c’est la sécurisation : éviter l’achat plaisir qui se transforme en contentieux, en travaux lourds non anticipés, ou en revente contrainte.
Chez Je Rêve d'une Maison, nous nous occupons de tout à votre place, de l'élaboration du projet jusqu'à la signature. C'est un accompagnement 360 qui vous permet de sécuriser votre achat.
Résultat : un projet qui avance vite et proprement. En moyenne, un bien trouvé en 2 à 3 mois (selon zone et cahier des charges). Et surtout, un acheteur qui garde la main sans y laisser ses soirées et ses week-ends.
Pour aller plus loin sur le “pourquoi”, vous pouvez aussi lire : 10 raisons pour prendre un chasseur immobilier et, si vous aimez les points de vigilance, 10 questions à se poser avant de choisir son chasseur.
Et maintenant : comment décider sans vous tromper
Posez-vous ces trois questions simples, mais radicales :
1) À quelle fréquence vais-je y aller, concrètement ? (pas “dans l’idéal”).
2) Est-ce que je suis prêt à assumer les coûts fixes, même sans location ?
3) Si je dois revendre, est-ce un bien facile à revendre (plan, accès, état, copro, marché) ?
Si vous voulez une réponse claire et chiffrée adaptée à votre situation, le plus simple est de cadrer votre projet dès le départ : décrire votre projet avec l'un de nos chasseurs.
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