Appartement Atypique à Paris : tour d'horizon de ce qu'il faut savoir

Vous souhaitez vous faire plaisir en achetant un appartement atypique à Paris ? Attention, ce terme englobant peut être trompeur ! Il regroupe en réalité une multitude de biens aux coûts, aux styles et aux prestations éclectiques. Seul point commun : leurs caractéristiques sortent de l’ordinaire. Contrairement aux idées reçues, un appartement atypique à Paris n’est pas forcément plus difficile à trouver, ni plus cher qu’un bien classique. Si certains d’entre eux constituent de véritables pépites, d’autres peuvent se révéler décevants lors d’une visite. Dans tous les cas, vous devrez être capable de poser les bonnes questions au vendeur ou à l’agent immobilier pour déjouer certains pièges. Les chasseurs immobiliers de Je Rêve d’une Maison vous expliquent comment vous y prendre.

Comment définir un appartement atypique ?

Précisons-le d’emblée : il n’existe pas un type d’appartement atypique à Paris mais une multitude !

Si aucun texte juridique ne définit clairement ce que recouvre le terme “appartement atypique”, on considère qu’un bien peut être qualifié comme tel dès lors qu’il sort de l’ordinaire. Il possède généralement au moins une des caractéristiques suivantes :

• des formes singulières (mansarde, hauteur sous plafond très élevée ou très basse, rotonde…) ;
• des matériaux peu conventionnels (bois, tomettes au sol, briques de verre…) ;
• une structure apparente (poutres, charpentes en acier d’anciens sites industriels…)  ;
• un espace extérieur (terrasse, rooftop, jardin…) ;
• et/ou il est installé dans un lieu qui avait auparavant une autre fonction que résidentielle (garage, boutique, hôtel particulier…).

Pour Pierre S., chasseur d'appartement chez Je Rêve d’une Maison, “appartement atypique est un terme qui recouvre des réalités très différentes et qui est parfois utilisé comme un argument dans une annonce pour donner une image positive d’un bien difficile à vendre”.  

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

N’hésitez pas à poser un maximum de questions par téléphone au vendeur ou à l’agent immobilier avant une visite d’appartement atypique à Paris. Cela vous permettra d’éviter certaines mauvaises surprises une fois sur place telles qu’un mauvais agencement, une absence de fenêtre dans une chambre ou un manque de cloisons entre pièces de nuit et pièces à vivre (cuisine, séjour, salle à manger…), des points sur lesquels nous reviendrons.

Appartement atypique à Paris : quel type de bien peut-on trouver ?

Comme nous l’avons vu, il n’existe pas un seul type d’appartement atypique à Paris. Il est toutefois possible d’isoler quelques grandes catégories, chacune d’entre elles disposant de ses spécificités :

Le loft : cet ancien lieu industriel ou commercial se distingue par ses larges volumes et ses grandes ouvertures parfois zénithales. Il est généralement largement décloisonné et compte souvent peu de parties privatives. Autre particularité : son statut parfois mixte. La surface d’un loft peut en effet se diviser entre une partie destinée à l’habitation et une autre ayant conservé sa fonction d’origine (usage commercial ou artistique, selon l’activité des occupants).

L’atelier d’artiste : généralement situé au rez-de-chaussée, en fond de cour, en coeur d’îlot ou parfois en étage, comme dans le cas des immeubles style Gustave Eiffel, l’atelier d’artiste se distingue par ses grandes verrières et son importante hauteur sous plafond. Bourré de charme, il laisse le champ libre à de nombreuses possibilités d’aménagements (mezzanine, cave transformée en souplex). Petite particularité : afin de protéger les toiles des rayons du soleil, les ateliers d’artistes sont exposés plein nord, ce qui peut représenter un défaut pour certains acquéreurs… Nous reviendrons sur ce point !

Le duplex et le triplex : à l’instar du loft, le duplex et le triplex disposent parfois d’une superficie généreuse. Principal avantage :  ils offrent une séparation plus nette que ce dernier entre espace de vie et parties privatives. Parfois situés aux derniers étages d’un immeuble (sur 2 niveaux pour le duplex et 3 pour le triplex) avec mansarde et poutres apparentes à l’étage supérieur, ce type de bien offre une certaine tranquillité lorsqu’il n’y a pas de voisins au-dessus. Petite subtilité : on appelle duplex inversés, les duplex dont les chambres se situent à l’étage inférieur et les pièces à vivre en haut.

Le souplex : il se divise lui aussi en deux étages, entre un rez-de-chaussée et un sous-sol aménagé. Problème : en cas de mauvaise ventilation de l’étage inférieur, l’humidité peut endommager certains murs et être source de mauvaises odeurs.

La rénovation contemporaine : un bien traditionnel peut tout à fait entrer dans la catégorie d’appartement atypique à Paris à la suite d’une profonde restructuration ou d’un réaménagement design. Dans ce cas, sa disposition rappellera celle d’un loft, même s’il n’offre généralement pas un volume aussi généreux et ne rencontre pas les mêmes problématiques d’usage. Attention toutefois à la hauteur sous plafond parfois décevante par rapport aux photos, du fait par exemple d’une mezzanine positionnée relativement bas.

La péniche : sans voisins directs et offrant une vue imprenable sur un canal ou un fleuve, la péniche est un bien résolument atypique qui ne manque pas d’avantages ! Attention toutefois à son emplacement : s’il est parfois central (entre Trocadéro et le port de l’Arsenal par exemple), il sera cependant difficile de vous déplacer dans Paris à votre guise. De plus, la péniche implique certains coûts annexes : taxe fluviale en cas de déplacement, contrôle technique (mise en cale sèche tous les 10 ans), frais de raccordement aux réseaux (EDF, GDF, mais aussi à l’eau douce)… Enfin, elle est évidemment très soumise au risque de crue.

L’appartement avec un espace extérieur tel qu’un jardin, terrasses, rooftop ou patio, dispose d’une caractéristique particulièrement convoitée en ces temps de confinement mais qui a aussi un coût.

Où trouver un appartement atypique à Paris ?

“Sans surprise, l’appartement atypique à Paris ne représente qu’une petite partie des biens disponibles. S’ils étaient la norme, ils perdraient nécessairement leur caractère insolite !” note Marion N., chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison. Trouver un appartement atypique à Paris n’est pour autant pas aussi difficile qu’on pourrait le croire.

Côté localisation, on en trouve un peu partout dans Paris, même si leurs caractéristiques diffèrent selon l’histoire et le développement urbain des différents quartiers.

On trouve par exemple :

• des ateliers d’artistes dans le Marais ainsi que dans les 11e, 14e et 18e arrondissements de Paris. Souvent situés en fond de cour dans les 10e et 9e, ils y sont aussi plus sombres, plus chers et pas toujours bien agencés ;
• des lofts dans le Marais et le 11e arrondissement (parfois en souplex) et globalement dans tout le quart nord-est parisien ;
• des appartements atypiques avec poutres apparentes et mezzanines mais à l’agencement pas toujours pratique dans les 5e et 6e arrondissements ;
• des appartements de style Gustave Eiffel dans le 17e arrondissement ;
• des biens avec extérieurs dans les 12e, 14e, 16e et 19e arrondissements de Paris (notamment dans le quartier de la Mouzaïa).

Passé industriel oblige et Plan Local d’Urbanisme (PLU) souvent moins stricte, on trouve aussi des appartements atypiques, notamment des lofts ou des maisons avec jardin, dans certaines villes de première couronne comme Montreuil ou Pantin.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobilier

Certains appartements atypiques, notamment les lofts, peuvent se révéler moins adaptés à la vie de famille malgré leur grande surface. Les chambres étant généralement moins nombreuses, elles sont aussi souvent aveugles et décloisonnées. Un loft sera donc plus adapté au mode de vie d’un couple sans enfants.

Combien coûte un appartement atypique à Paris ?

Le fait d’être atypique ne constitue ni une qualité, ni un défaut, ce qui explique pourquoi un appartement qualifié comme tel n’est pas systématiquement plus cher qu’un bien plus conventionnel situé dans un immeuble haussmannien ou une résidence récente. Du fait de la diversité de l’offre d’appartements atypiques à Paris, il est difficile (voire impossible) de donner une fourchette de prix moyen au m2 en loi Carrez.

Comme l’indique Marion N., “l’évaluation du prix se fait au cas par cas. Un appartement atypique mal agencé, avec une faible hauteur sous plafond et/ou un vis-à-vis sera forcément moins cher qu’un atelier d’artiste en plein Montmartre ou un bien vendu clé en main avec des prestations exceptionnelles”.

D’une manière générale, la qualité des prestations a donc un impact déterminant sur le prix d’achat, notamment si l’appartement :

• ne nécessite pas de travaux ;
• offre une vue dégagée et/ou exceptionnelle (sur un monument par exemple) ;
• s’il est inédit et rare dans le quartier convoité ;
• s’il dispose d’un petit plus, comme c’est le cas d’un appartement avec terrasse ou jardin.

Sans surprise, un souplex ou un appartement atypique mansardé seront généralement moins chers.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :

Un appartement atypique à Paris exige parfois un budget travaux conséquent pour le rendre habitable. Selon votre capacité à vous y projeter et vos moyens financiers, il convient de bien évaluer ce possible surcoût ultérieur avant de vous lancer.

Appartement atypique à Paris : les points de vigilance à prendre en compte

Attention, qui dit appartement atypique à Paris ne dit pas toujours bonne affaire à saisir ! Il convient en effet de rester vigilant sur une série de points afin d’éviter les mauvaises surprises :

Bien vérifier l’exposition avant d’acheter

L’écrasante majorité des acquéreurs cherchent à acheter un appartement lumineux. Un manque de luminosité et/ou d’ensoleillement peut cependant être rencontré dans certains biens atypiques, comme les souplex ou les appartements mansardés. Un atelier d’artiste orienté plein nord pourra par exemple être lumineux, mais pas nécessairement ensoleillé. Si ce critère est important pour vous, il convient de bien vérifier ce point avant d’acheter.

Faire attention à la taille et à la position des fenêtres

Y-a-t-il beaucoup de fenêtres ? Sont-elles grandes et bien positionnées ? Il est primordial de bien observer ces détails lors de la visite. Attention, gare aux lofts dans lesquels les chambre sont souvent aveugles !

Appartement atypique à Paris : des séparations pas toujours très marquées entre les pièces

Le cloisonnement entre les différents espaces et la distinction entre “espaces nuit” et “espaces de vie”, sera plus ou moins importants selon le type de bien. Ainsi, certains lofts dont les chambres donnent directement sur le séjour ou sont simplement fermées par un rideau ou une porte coulissante seront peu adaptés à une vie de famille avec enfant.  

Gare aux dépenses en énergie !

Un appartement atypique à Paris dispose souvent d’un beau volume. Il peut donc se révéler très énergivore, notamment l’hiver. Conséquence : votre facture de chauffage peut rapidement grimper et constitue donc un coût que vous devrez intégrer dans votre budget ! Petite astuce pour sécuriser ce point : demandez une facture de chauffage au vendeur.

S’assurer que le bien est à usage d’habitation

Certains appartements atypiques vendus sur le marché ne sont pas tous destinés à être habités. Un point important mais souvent omis des acquéreurs ! Il convient donc de vérifier que le logement est habitable dans sa totalité, certaines pièces pouvant avoir une fonction différente (commerciale par exemple). Le cas échéant, rendez-vous auprès de la mairie pour vous assurer qu’un changement est possible et/ou que l’utilisation à usage d’habitation est autorisée par la copropriété.

Se renseigner sur la légalité des travaux effectués

Certains propriétaires réalisent parfois des travaux sans les déclarer. Si tel est le cas, vous pourriez avoir des difficultés à revendre le bien plus tard. Vous devez donc vous assurer auprès de l’agence immobilière ou du propriétaire que tout a été fait dans les règles.

Rez-de-chaussée : ces détails qui font la différence

Vous avez repéré une annonce d’appartement atypique à Paris situé en rez-de-chaussée ? Lors de votre appel au vendeur ou à l’agent immobilier, posez lui quelques questions sur le vis-à-vis des pièces donnant sur la rue ou sur la cour. Aussi attrayant soit-il, un accès direct sur l’extérieur peut en effet être source de nuisances au quotidien, notamment si vous voyez défiler les voitures ou les voisins sous vos fenêtres !

Attention à certains agencements un peu originaux !

Pour certains appartements atypiques, notamment avec des mezzanines, il est important de vérifier la surface loi Carrez supérieure à 1m80 des pièces afin de ne pas surpayer des parties sous pentes très profondes et non exploitables. Assurez-vous aussi de bien comprendre l’agencement qui n’est pas toujours logique et peut se révéler peu pratique à vivre au quotidien. Dans ce cas, solliciter un plan de l’appartement peut s’avérer utile !

Appartement atypique à Paris : les autres points à prendre en compte

Afin d’éviter certains désagréments comme l’humidité, les courants d’air ou les nuisances sonores, n’oubliez pas de questionner le vendeur ou l’agent immobilier sur une série d’autres points tels que l’isolation, l’insonorisation et/ou la ventilation, notamment pour les espaces sans fenêtre en souplex.  

❤️ Appartement atypique à Paris : 3 points à retenir

• Un appartement atypique est un bien immobilier qui sort de l’ordinaire de par ses matériaux, son agencement, son passé ou la présence de structures apparentes et d’espaces extérieurs. En résumé, il n’existe pas un mais une multitude d’appartements atypiques à Paris.
• Un appartement atypique à Paris n’est pas forcément un bien qui se vend par le biais du bouche-à-oreille ou qui est plus cher qu’un bien plus conventionnel. Tout dépend surtout de la qualité de ses prestations.
• Attention, qui dit appartement atypique à Paris, ne dit pas toujours bonne affaire à saisir ! Il convient de rester vigilant à une série de détails pour éviter les mauvaises surprises.