Acheter Neuf ou Ancien : tout savoir pour bien se décider

Vous vous apprêtez à visiter des appartements et hésitez entre acheter neuf ou ancien ? Si votre décision sera guidée par votre préférence pour la modernité du neuf ou le charme des vieilles pierres, elle dépendra aussi de l’offre ! En Île-de-France, région qui lance le plus de nouveaux programmes immobiliers chaque année, les mises en vente de logements neufs restent bien moins nombreuses que celles d’appartements anciens. Dans Paris intra-muros, les projets de nouvelles résidences sont même quasi inexistants et répondent surtout à la demande en logements sociaux. Frais de notaire, délais d’emménagement, localisation... Les différences entre acheter neuf ou ancien sont plus nombreuses que vous ne le pensez ! Je Rêve d’une Maison fait le point sur les avantages et les inconvénients de chaque option pour vous aider dans vos recherches.

Comment faire la différence entre un appartement neuf et ancien ?

Sans surprise, la date de construction d’un appartement permet de le ranger dans l’une ou l’autres des deux catégories. Mais pas uniquement ! Un appartement neuf peut en effet être :

• un logement construit depuis moins de 5 ans qui n’a jamais été habité ;
• un logement en projet ou en cours de construction vendu sous le régime de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), ce qui signifie que l’acquéreur le choisit sur plan, maquette ou vues 3D et le finance de manière échelonnée durant sa construction ;
• un logement construit il y a plus de 5 ans mais ayant fait l’objet d’une rénovation profonde, ce dernier cas restant toutefois exceptionnel.

De son côté, un appartement ancien est :

• un logement construit il y a plus de 5 ans ;
• un logement construit depuis moins de 5 ans mais ayant déjà connu un changement de propriétaire suite à une opération de mutation (vente, donation ou succession). Un critère inclus dans la loi depuis 2013.

Contrairement aux idées reçues, un logement ancien ne se limite donc pas au stéréotype de l’appartement haussmannien, un bien construit en 2014 étant juridiquement déjà considéré comme ancien.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Gare à certaines annonces immobilières de vente d’appartement récent. Dans le langage immobilier, cette expression est parfois confondue (à tort !) avec celle d’appartement neuf. Si un logement situé dans un immeuble construit dans les années 1960 ou 1970 peut être considéré comme récent, il entre toutefois dans la catégorie des biens anciens, comme nous venons de le voir. Un détail qui aura des conséquences importantes sur les plans administratifs et fiscaux, nous y reviendrons.

Acheter neuf ou ancien : quelle est l’option la plus coûteuse ?

À surface égale, un appartement neuf est en moyenne plus cher qu’un appartement ancien car :

• ses normes de construction sont plus strictes. Conséquence : ses matériaux et ses équipements sont plus performants et pèsent sur son coût ;
• sur le plan fiscal, l’acquéreur d’un appartement neuf doit s’acquitter de la TVA immobilière en tant que premier acheteur du bien. Son taux de 20% est inclus dans le prix d’achat. Seule exception : un taux réduit de 5,5% s’applique pour les logements neufs construits en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV) et qui constituent la résidence principale de l’acheteur. Une mesure destinée à faciliter l’accès à la propriété des ménages les plus modestes, sous certaines conditions.

Bonne nouvelle : les charges, notamment de copropriété y sont cependant plus faibles que dans l’ancien et vous n’avez aucun risque de devoir financer certains gros travaux dans les 10 ans qui suivent votre acquisition, tels qu’un ravalement de façade.

De son côté, le prix d’un appartement ancien est avant tout déterminé par le jeu de l’offre et de la demande. L’absence des surcoûts cités précédemment, notamment de la TVA immobilière, expliquent son prix d’achat plus faible.

“À Paris et en première couronne, la flambée des prix de ces dernières années tend cependant à réduire la différence de prix entre les appartements de moins de 5 ans et les autres. Si certains programmes neufs peuvent parfois dépasser les 12.000€/m2 dans certains quartiers de la capitale, de nombreux appartements anciens rénovés et bien situés atteignent, voire dépassent, ces prix”. tempère Catherine B., chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison.

Autre point d’attention : si le prix d’un appartement ancien reste en général moins élevé, les charges y sont plus importantes, surtout si le logement est âgé et que son entretien ou celui de l’immeuble n’ont pas été réguliers. De plus, contrairement à un logement neuf vendu “clé en main”, vous devrez parfois financer des travaux à moyen terme (ravalement, isolation, installation d’un ascenseur...). Il convient donc de bien évaluer ces coûts potentiels avant d’acheter.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Il existe des aides financières pour l’achat d’un appartement neuf (Prêt à Taux Zéro…). Pour l’achat d’un bien à vocation locative, vous pouvez également bénéficier de dispositifs de réduction fiscale (dispositif Pinel dans l’immobilier neuf et dispositif Denormandie dans l’ancien), ainsi que d’aides à la rénovation. Avant d’acheter neuf ou ancien, renseignez-vous sur les conditions d’éligibilité afin de réaliser de possibles économies sur votre budget d’achat !

Appartement : les frais de notaire sont-ils les mêmes selon que vous achetiez neuf et ancien ?

“Les frais de notaire représentent 2 à 3% du prix d’achat dans le neuf, contre près de 5 points de plus pour l’acquisition d’un bien ancien” résume Benjamin P., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.

Ils sont en effet plus réduits dans le cas d’un logement neuf, notamment au niveau :

• des émoluments (les honoraires du notaire). S’ils sont réglementés et soumis à la TVA, ils sont généralement moins chers dans le neuf, le notaire n’ayant pas à effectuer un travail de recherche sur l’historique du bien ;
• des impôts et taxes, les appartements neufs n’étant pas concernés par les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) mais uniquement soumis à la taxe de publicité foncière (0,715% de votre investissement) et à la TVA immobilière, déjà incluse dans le prix d’achat. À l’inverse, les droits de mutation représentent 5,80% du montant investi dans l’ancien. Enfin, dans la plupart des communes, les logements neufs sont également exonérés de taxe foncière.

Dans les deux cas, vous devrez vous acquitter de la Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) fixée à 0,10% du prix d’achat. Pour le reste, les frais de notaire et la fiscalité diffèrent selon que vous décidiez d’acheter neuf ou ancien.

Acheter neuf ou ancien : les principaux points de vigilance

Selon que vous souhaitiez acheter neuf ou ancien, il est conseillé de prendre en compte une série de critères avant de vous lancer.

Des délais d’emménagement plus longs dans le neuf

Si vous achetez un appartement en VEFA, vous devrez d’abord signer un avant-contrat de réservation avant de signer un contrat définitif quelques mois plus tard devant le notaire. Vous paierez ensuite votre futur logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et ce, jusqu’à la remise des clés. Entre la signature du contrat de réservation et votre emménagement, le délai d’attente peut donc s’étaler de 12 mois... à 4 ans ! Un délai qui peut être plus ou moins long si les travaux prennent du retard ou si les promoteurs tardent à vendre 40 à 50% des biens, seuil à partir duquel débute généralement la construction. En cas d’achat d’appartement ancien, il ne s’écoule en moyenne que 3 à 4 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique à partir duquel les clés vous sont remises. Une option bien plus rapide pour les acquéreurs pressés !

Ne sous-estimez pas l’importance de la localisation du bien !

Précisons-le d’emblée : les programmes immobiliers neufs se situent rarement en centre-ville. Il convient alors de vous poser une série de questions : la proximité de commerces est-elle primordiale pour vous ? Possédez-vous un véhicule ? Les transports en commun sont-ils facilement accessibles ? Quid de l’offre scolaire ? De plus, de nombreuses collectivités de première couronne font construire des immeubles neufs sur d’anciennes friches industrielles. Pour Catherine B., “cela signifie que le quartier sera sans doute en chantier pendant plusieurs années et que l’arrivée du tram ou du métro risque de prendre un peu de temps“. À l’inverse, acheter un logement ancien c’est surtout favoriser l'emplacement. Généralement situé en coeur de ville, il offre un accès facile à un large choix de commerces et d’écoles et est souvent très accessible en transports en commun.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Appartement neuf ou ancien, il est recommandé de visiter le quartier avant d’acheter afin de bien prendre la mesure de votre futur environnement de vie. Pour cela, n’hésitez pas à vous y balader en semaine mais aussi le week-end.

Prestations de l’appartement : tout est une question de goût !

Grandes baies vitrées ouvrant sur des balcons ou appartement avec terrasse, loggia, ascenseur, parking en sous-sol, accès sécurisé… Les appartements neufs vendus clé en main disposent d’équipements dernière génération et se révèlent souvent très fonctionnels, pratiques, voire lumineux. Si vous achetez votre futur appartement sur plans (en Vefa), vous pouvez même vous créer un logement «sur-mesure» et choisir une bonne partie des prestations. Attention toutefois à l’absence de caves, très fréquente dans l’immobilier neuf ou au poids des normes PMR conçues pour faciliter la circulation et les manoeuvres en fauteuil roulant. Dégagements plus importants, salles de bain et toilettes souvent surdimensionnées… Vous vous retrouverez parfois à payer des m2 supplémentaires pas toujours exploitables. Autre bémol : hormis certaines résidences contemporaines de standing souvent très chères, les appartements neufs disposent souvent de moins de caractère. Si vous aimez le charme des vieilles pierres, les parquets, les moulures ou les cheminées et attachez de l’importance à la hauteur sous plafond, vous vous tournerez plus naturellement vers l’achat d’un logement ancien. Mais tout est une question de goût !

🎵 Petite note à l’adresse des acquéreurs

Expert de l’immobilier, Je Rêve d’une Maison s’est spécialisé dans la recherche d’appartements anciens pour le compte de ses clients. Nos chasseurs ne pourront donc pas vous accompagner si vous souhaitez acheter un logement neuf.

Confort thermique et phonique : les appartements neufs plus performants

Les logements neufs sont soumis à des réglementations thermiques plus contraignantes, telles que la RT 2012 et bientôt la RT2020. Ils sont donc moins gourmands en énergie, ce qui permet de réduire votre facture de chauffage en hiver. Les logements classés A ou B sur le diagnostic de performance énergétique peuvent même consommer 3 à 5 fois moins qu’un appartement ancien ! Par ailleurs, ces normes garantissent également une meilleure isolation phonique.

Gare aux nuisances sonores  !

Malgré une meilleure isolation phonique dans le neuf, vous n’êtes pas à l’abri des nuisances sonores, notamment si le logement se situe dans une zone en cours d’aménagement où le va-et-vient des pelleteuses et le bruit des marteaux-piqueurs peut rapidement poser problème. Pour un appartement ancien, c’est à l’inverse sa localisation  souvent plus centrale qui peut être source de bruit (circulation, brouhaha des passants…). D’où l’importance d’une petite balade dans le quartier avant une visite !

Risques de malfaçons dans le neuf et possibles travaux dans l’ancien

Quand vous achetez un appartement neuf, vous vous offrez un bien livré clé en main. Revers de la médaille : en cas d’achat sur plans, il n’est pas toujours facile de se projeter dans le logement ni d’estimer la luminosité réelle du futur bien, son vis-à-vis ou sa hauteur sous plafond. De plus, gare aux mauvaises surprises à l’heure de l’emménagement, telles que certaines malfaçons, souvent difficiles à dénoncer même si vous êtes en partie protégé par la garantie des vices cachés ainsi que par une série d’autres garanties (parfait achèvement, biennale, décennale, dommage-ouvrage…). Dans l’immobilier ancien, les plans sont parfois peu optimisés (longs et grands couloirs inutiles, cuisines situées au fond de l’appartement - notamment dans les immeubles haussmanniens - absence de placards intégrés ou d’emplacement pour la voiture, moins bonne isolation...). Ils sont donc moins adaptés aux modes de vie contemporain et nécessitent parfois des travaux d’adaptation qui doivent être intégrés dans votre budget ! Vous pouvez cependant visiter le bien avant de l’acheter et donc plus facilement vous y projeter et vous assurer de ses qualités et défauts.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Dans le cas d’un achat d’appartement ancien, il est conseillé de bien lire le dossier de diagnostic technique (DDT), fourni par le vendeur. Il vous permettra d’être informé sur l’état du logement qui doit être conforme à ce qui est précisé dans la promesse de vente (surface, gaz, électricité, amiante, plomb, etc.) et sur la copropriété (diagnostic technique SRU obligatoire pour un immeuble de plus de 15 ans, montant des charges...).

Acheter neuf ou ancien : les différences en cas d’investissement locatif

Acheter un appartement ancien pour le mettre en location présente un avantage de taille : son emplacement généralement plus central et proche des transports, des commerces, des écoles et des lieux de sortie. Il permet de maximiser vos chances de trouver un locataire plus facilement. Si les appartements neufs sont souvent plus petits (ceux de moins de 3 pièces concentrent 83% des transactions), ils semblent davantage destinés aux investisseurs qu’aux familles. Mais leur emplacement peut rebuter certains locataires pour les raisons citées précédemment.

Acheter neuf ou ancien : quelle plus-value à la revente?

Si un appartement neuf est en moyenne plus cher à l’achat, son prix se déprécie plus rapidement avec le temps. En effet, sitôt qu’une personne l’a habité (vous-même ou un locataire), il rejoint la catégorie de l’immobilier ancien en cas de revente... et subit une dépréciation quasi immédiate de son prix. En effet, des acquéreurs intéressés par l’achat d’un bien neuf ne seront sans doute pas prêts à payer aussi cher pour un appartement qui a déjà été habité, et ce, même s’il est encore en parfait état ! Il vous sera alors difficile d’envisager une plus-value, hors certains quartiers très prisés.

À l’inverse, les acquéreurs vont plus facilement valoriser le cachet et le caractère unique d’un bien ancien, raison pour laquelle son prix a au contraire tendance à s’apprécier dans le temps, vous permettant d’espérer une plus-value plus ou moins importante à la revente selon son état et son quartier.

❤️ Acheter neuf ou ancien : 3 points à retenir

• Un appartement neuf est un appartement en cours de construction ou construit depuis moins de 5 ans n’ayant connu aucune opération de mutation. Dans le cas contraire, il entre dans la catégorie des biens immobiliers anciens.
• Un appartement neuf coûte en moyenne plus cher qu’un appartement ancien (hors Paris et première couronne) et en cas de revente, il sera plus difficile d’espérer une plus-value. En revanche, les frais de notaires sont réduits pour l’achat dans le neuf.
• Délais d’emménagement, nuisances sonores, confort… Acheter neuf ou ancien implique de prendre en compte une série de points de vigilance avant de se décider.