Appartement Haussmannien : tout savoir avant d’en acheter un

Vous souhaitez acheter un appartement haussmannien ? Avec ses belles façades ornementées, ses balcons ouvragés et ses toits en zinc, l’immeuble haussmannien est devenu l’emblème de Paris et de ses profondes mutations sociales et urbaines sous le Second Empire. Il reste à jamais associé à la figure du Baron Haussmann, préfet de la Seine entre 1853 et 1870 qui transforme la capitale durant son mandat (percement de larges avenues, développement du réseau d’assainissement, construction de bâtiments publics…), au point d’inspirer d’autres grandes villes comme Bordeaux, Lyon, Marseille ou Toulouse. Aujourd’hui, les immeubles haussmanniens représentent encore 60 % de la surface bâtie de la capitale. Plébiscité par les acquéreurs pour la qualité de ses matériaux et prestations, la générosité de ses volumes et son esthétique raffinée, l’appartement haussmannien comporte aussi quelques inconvénients pas toujours visibles pour un oeil non averti. Je Rêve d’une Maison fait le point et vous livre ses conseils pour réussir votre projet d’achat.

Comment reconnaître un immeuble haussmannien ?

Sur le plan architectural, le style haussmannien se distingue par son homogénéité, fruit d’un cahier des charges réglementaire très strict. Conséquence : les immeubles haussmanniens possèdent une série de caractéristiques communes, telles que :

• une construction formant des îlots donnant très souvent sur de grands axes ;
• des cours intérieures plus ou moins grandes destinées à favoriser la luminosité et l’aération et situées en coeur d’îlots en forme de L ou de U ou séparant un bâtiment A (sur rue) et un bâtiment B (sur cour). Certaines d’entre elles abritent parfois une loge de gardien ;
• des toits en plaques de zinc ;
• une hauteur standardisée (18 mètres au maximum) et proportionnelle à la largeur de la voirie, un immeuble haussmannien ne dépassant jamais 6 ou 7 étages ;
• des balcons centrés ou filants au deuxième étage (l’ancien étage noble) et uniquement filants et moins ouvragés au cinquième étage (autrefois réservé aux classes modestes) et conçus dans un souci d’équilibre de la façade et des perspectives ;
• côté rue, de grandes fenêtres rythment des façades conçues en pierre de taille et ornementées de sculptures, serrureries et balustrades, les façades sur cour étant plus dépouillées.

L’immeuble haussmannien donne également naissance à la fameuse chambre de bonne. Conçue sous les toits aux 6e ou 7e étages pour héberger les domestiques, elle était autrefois uniquement accessible par un escalier de service et dépourvue de salle de bain privative. Les chambres de bonnes ont depuis été réhabilitées et converties en studios ou réunies pour former un grand appartement au dernier étage, voire, constituent l’étage supérieur de certains duplex.

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La construction d’immeubles de style haussmannien ne s’est pas interrompue à la fin du mandat du Baron Haussmann en 1870. De nombreux édifices respectant les caractéristiques précédemment citées et construits entre 1870 et 1914 entrent également dans cette catégorie. À partir de 1902, le cahier des charges devient cependant plus souple. Si certains immeubles s’enrichissent de quelques fantaisies aujourd’hui très prisées (bow-windows…) et renferment parfois des appartements atypiques, d’autres utilisent des matériaux moins nobles tels que la brique, caractéristique des années 1930. Des détails qui permettent de repérer les immeubles bâtis après 1902 !

Où trouver un appartement haussmannien ?

On trouve des immeubles haussmanniens dans tous les arrondissements de Paris, notamment le long des grandes avenues et boulevards percés sous le mandat du Baron Haussmann.

Cependant, ils sont encore plus concentrés dans les quartiers bourgeois du nord-ouest de la capitale, tels que Saint-Lazare, Étoile, Ternes, Monceau, Europe, Rochechouart, Porte Maillot et Champs-Elysées, ainsi que dans certains arrondissements huppés de la Rive Gauche (5e, 6e ou 7e arrondissements).

Dans le reste de la ville, certains quartiers comptent également de fortes densités d’immeubles haussmanniens tels que les Quinze Vingts ou le nord de Picpus dans le 12e, le secteur de Croulebarde et du Jardin des Plantes dans le 13e, les quartiers de Plaisance et du Petit Montrouge dans le 14e, de Lamarck-Caulaincourt et des Grandes Carrières dans le 18e, autour des Buttes-Chaumont dans le 19e...

Hormis quelques îlots près du Palais Royal, de la Sorbonne ou sur l’île de la Cité, ils sont en revanche beaucoup plus rares dans le centre de Paris, ainsi que sans surprise, aux abords du périphérique.

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Si vous souhaitez vivre dans un appartement haussmannien mais ne disposez pas du budget suffisant pour acheter dans Paris, sachez que vous pouvez trouver de beaux appartements haussmanniens à des prix parfois moins élevés dans certains centres-villes de première couronne tels que ceux de Boulogne-Billancourt, Saint-Mandé ou Vincennes… Une option intéressante pour qui est prêt à passer le périphérique !

Comment est organisé un appartement haussmannien ?

Pour Benjamin P., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison “la distribution des pièces d’un appartement haussmannien résulte de la modernisation de l’espace domestique souhaitée par le Baron Haussmann”.  

Un appartement haussmannien s’ouvre généralement sur une grande entrée, autrefois appelée « antichambre », donnant sur un long couloir desservant les différentes pièces en enfilade : salle à manger, séjour, chambres et au fond, cuisine. Les appartements haussmanniens les plus prestigieux comptent même un espace de réception.

Les pièces à vivre (salon, salle à manger…) sont généralement orientées côté rue, un parti pris destiné à leur garantir une bonne luminosité et une meilleure vue. Une orientation pouvant cependant être aujourd’hui synonyme de nuisances sonores, les grands axes étant plus bruyants qu’à l’époque. À l’inverse, la salle de bain donne souvent sur cour, de même que la cuisine et les petites chambres généralement situées sur les retours de L ou de U.

Cette disposition classique n’est cependant plus systématique, de nombreux appartements haussmanniens ayant été transformés par leurs propriétaires successifs.

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L’esthétique et la qualité des prestations de chaque appartement dépendait du statut social de leurs occupants, comme en témoigne la hauteur sous plafond décroissante entre le deuxième étage autrefois réservé à la grande bourgeoisie et le dernier habité par les résidents plus modestes. L’arrivée de l’ascenseur a cependant tout changé ! Grâce à leur meilleure vue, leur luminosité et leur balcon filant, les appartements situés au 5e étage sont aujourd’hui les plus prisés des acquéreurs... et donc généralement les plus chers ! Un détail à prendre en compte avant de lancer vos recherches.  

Appartement haussmannien : pourquoi est-il plébiscité par les acquéreurs ?

“L’appartement haussmannien est aujourd’hui encore synonyme d’élégance. Il reste le reflet du charme parisien intemporel qui fait la renommée de la capitale” précise Pierre S., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.

Mais l’appartement haussmannien est surtout très prisé des acquéreurs pour ses caractéristiques, telles que :

• la qualité de ses matériaux et prestations parfois résumées sous l’acronyme PMC pour Parquets, Moulures, Cheminées (beaux parquets en chevrons, point de Hongrie ou bâton rompu, moulures en bois ou en plâtre, cheminées en marbre ou poêles prussiens…) mais également miroirs anciens ou soubassements en bois ;

• la taille généreuse de ses pièces ;
• la luminosité offerte par ses grandes fenêtres (lorsqu’elles sont situées côté rue) et par le fait qu’un appartement haussmannien est aussi souvent traversant ;
• sa hauteur sous plafond (encore plus importante au 2e étage) ;
• ses balcons aux 2e et 5e étages.

Hormis quelques gros murs porteurs et des couloirs souvent non ouvrables sur les pièces, l’appartement haussmannien offre une grande flexibilité fonctionnelle qui facilite les travaux de réaménagements et de transformation, raison pour laquelle nombre d’entre eux sont devenus des bureaux d’entreprises ou des cabinets d’avocats. Un appartement en rez-de-chaussée ou un entresol sont également totalement reconfigurables.

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De par ses prestations recherchées et sa cote stable ou en hausse selon les quartiers, un appartement haussmannien peut aussi représenter un bon investissement patrimonial.

Appartement haussmannien : les points de vigilance

Si un appartement haussmannien présente de nombreux avantages, il convient cependant de faire attention à quelques détails avant d’acheter.

Gare aux problèmes d’isolation phonique et thermique !

Outre les parquets qui craquent, détail plus charmant que réellement dérangeant, les vraies nuisances sonores peuvent provenir de l’extérieur. Comme nous l’avons vu, les appartements haussmanniens se situent souvent le long de grandes artères parfois très passantes, à l’image des boulevards Voltaire et Magenta. Dans les vieux appartements non rénovés, le bruit peut même être amplifié par l’absence de double vitrage. Une caractéristique également synonyme de déperditions thermiques et de factures d’énergie plus élevées !

Un prix d’achat souvent plus élevé

Pour plusieurs raisons, notamment financières, nombre d’acquéreurs hésitent parfois entre acheter un appartement neuf ou ancien. Si un logement neuf est en moyenne plus cher, l’appartement haussmannien fait généralement figure d’exception. Principales raisons : la forte demande pour ce type de bien, sa localisation plus fréquente dans des quartiers très prisés où le prix du m2 est élevé et la meilleure qualité de la copropriété et des parties communes que dans la plupart des immeubles plus récents.

Disposition et taille des pièces : de possibles travaux à prévoir

Imaginé il y a plus de 100 ans, l’agencement des pièces d’un appartement haussmannien n’est pas toujours adapté au mode de vie actuel. Dans les biens n’ayant jamais subi de transformations, la cuisine se situe souvent à l’opposé du salon et certains espaces (vaste hall d’entrée, large couloir...) représentent autant de m2 supplémentaires à payer, mais peu utiles. Les rangements sont également peu nombreux, les salles de bain petites tandis que les pièces à vivre disposent souvent de superficies similaires (entre 12 et 18 m2), indépendamment de leurs usages. De plus, une pièce située en angle de rue pourra parfois être difficile à aménager en raison de sa forme peu pratique. Un budget travaux supplémentaire sera donc parfois à prévoir pour reconfigurer l’appartement.

Quels travaux sont possibles dans un appartement haussmannien ?

Certains appartements haussmanniens non rénovés depuis longtemps ne sont pas toujours en très bon état. S’il est possible de donner quelques coups de peintures ou de jouer sur la décoration et l’ameublement pour masquer certaines imperfections, une restauration en profondeur sera parfois nécessaire ! Voici quelques interventions possibles :

Conserver et mettre en valeur les prestations (parquets, moulures, cheminées…)

Les prestations contribuent au cachet d’un appartement haussmannien ! Pour mettre en valeur les moulures ou les soubassements en bois, n’hésitez pas à faire appel à des spécialistes. Selon l’état de vos parquets, l’intervention d’un professionnel ira du simple ponçage et vitrification du parquet au remplacement des lames les plus endommagées, voire à la dépose et à la repose de l'ensemble pour changer les lambourdes. Si la cheminée est condamnée, pensez à la rénover ou la décorer de livres ou de bougies plutôt que de la supprimer et si elle est surmontée d’un miroir ancien, faites le redorer pour lui rendre son éclat. N’oubliez pas qu’outre son aspect esthétique, il participe à rendre un appartement lumineux.

Repenser les pièces et optimiser les volumes

Comme nous l’avons vu, la disposition d’un appartement haussmannien n’est pas toujours adaptée au confort moderne. De plus, les vastes halls d'entrée et les grands couloirs empiètent sur les espaces à vivre. Pour pouvez cependant faire des travaux pour optimiser les recoins inutilisés en créant par exemple une bibliothèque, un dressing ou des rangements. Il est même possible de mener une reconfiguration de plus grande ampleur en interchangeant certaines pièces ou en cassant des murs pour en agrandir d’autres. Mais gare aux murs porteurs pas toujours situés là où on ne le pense ainsi qu’aux raccords de planchers et de moulures !

Remplacer les fenêtres

Comme nous l’avons vu, dans certains vieux appartements haussmanniens non rénovés depuis longtemps, les fenêtres en simple vitrage sont synonymes de déperdition thermique et de nuisances sonores accrues. Le cas échéant, il est donc conseillé de les faire changer pour du double ou du triple vitrage, un investissement qui sera amorti à moyen terme grâce à la réduction de vos factures d’énergie !

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Si vous êtes manuel et pouvez mener seul certaines interventions légères (peinture, ponçage du parquet…), vous devrez souvent faire appel à un professionnel qualifié pour des travaux plus lourds (plomberie, pose d’une cloison…). Dans ce cas, privilégiez une entreprise de confiance ! Autre point important : si vous souhaitez abattre un mur porteur, vous devrez obligatoirement obtenir l’accord d’un ingénieur ou d’un architecte ainsi que celui de la copropriété.

❤️ Appartement Haussmannien : 3 points à retenir

• Symboles des transformations de Paris sous le Second Empire, les immeubles haussmanniens possèdent une série de caractéristiques communes : cours intérieures, grandes fenêtres, façades ornementées, balcons aux 2^ème et 5^ème étages.
• L'appartement haussmannien est très prisé des acquéreurs pour la qualité de ses prestations (Parquets, Moulures, Cheminées...), sa luminosité ou ses grands volumes, ce qui explique son prix au m² souvent élevé !
• Si la taille et la disposition des pièces ne sont pas toujours adaptées au confort moderne, l'appartement haussmannien est facilement reconfigurable.