Atelier d’artisan : tout savoir avant d’en acheter un

Vous souhaitez acheter un loft à Paris et venez de lire la mention “Ancien atelier d’artisan” dans une annonce immobilière ? Emblématiques des anciens quartiers ouvriers de la capitale, les ateliers d’artisans sont des espaces initialement conçus pou...

Vous souhaitez acheter un loft à Paris et venez de lire la mention “Ancien atelier d’artisan” dans une annonce immobilière ? Emblématiques des anciens quartiers ouvriers de la capitale, les ateliers d’artisans sont des espaces initialement conçus pour accueillir une activité artisanale ou industrielle. La plupart d’entre eux abritent aujourd’hui des bureaux de start-up, des locaux associatifs mais aussi des logements. Ces derniers sont prisés de certains acquéreurs pour leur charme atypique mais disposent toutefois de quelques inconvénients. Quels sont les caractéristiques et les défauts d’un atelier d’artisan ? Où en trouver à Paris ? Je Rêve d’une Maison vous livre ses conseils !

Atelier d’artisan : quelles sont ses caractéristiques ?

Conçus pour répondre aux besoins d’activités professionnelles très différentes les unes des autres, les anciens ateliers d’artisans parisiens présentent des visages assez hétérogènes. Ils partagent toutefois les caractéristiques suivantes : ils sont généralement auto-construits, situés en rez-de-chaussée ou au premier étage, disposent d’une grande façade vitrée, de volumes flexibles et parfois d’un petit espace extérieur.

Une construction souvent “artisanale”

Conçus pour répondre aux besoins professionnels spécifiques de leurs premiers occupants, ces lieux ont très souvent été construits et aménagés de façon très personnelle par les artisans et industriels eux-mêmes, avec des matériaux peu coûteux comme du bois et du torchis pour les murs. “Certains d’entre eux, tels que les poteaux et poutres métalliques, le verre de la façade principale, voire les briques de certains murs lui donnent tout son charme” fait remarquer Benjamin P., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison. Revers de la médaille de l’auto-construction : il en résulte une grande diversité de biens à la qualité architecturale inégale.

En rez-de-chaussée ou au premier étage

Initialement conçu pour allier travail et accueil de la clientèle, l’atelier d’artisan est construit en rez-de-chaussée, au fond d’une impasse ou d’une petite cour calme. Seule exception : certains appartements issus du découpage d’anciennes manufactures et imprimeries peuvent se situer au premier étage d’un immeuble.

Un grand linéaire vitré

Ce type de bien possède souvent une grande façade vitrée donnant sur l’impasse ou la cour. Elle est mono-orientée et vous offrira plus ou moins de luminosité, selon son exposition. Certains ateliers sont toutefois plus lumineux que d’autres grâce à la présence de sheds ou de verrières sur le toit.

Un espace extérieur

Les propriétaires d’ateliers d’artisans bâtis en fond de cours pavées peuvent souvent profiter d’un espace extérieur en jouissance exclusive. Dans de nombreuses copropriétés, ces cours ont été joliment végétalisées et vous permettent d’y installer des chaises longues ou une petite table et des chaises, bienvenues pour les dîners estivaux.

Des volumes flexibles

L'atelier d’artisan possède généralement de beaux volumes et une grande hauteur sous plafond. Ses pièces sont disposées en enfilade mais la grande flexibilité offerte par l’absence de murs porteurs vous permet de facilement reconfigurer les espaces intérieurs.

“Autonome du reste de la copropriété, l’atelier d’artisan en fond de cour est le bien qui ressemble le plus à une maison dans sa typologie” résume Benjamin P. Certains d’entre eux ont même fait l’objet d’une splendide réhabilitation et constituent aujourd’hui des biens d’exception.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Ce type de bien est parfois abusivement qualifié d’atelier d’artiste dans les annonces immobilières. Cette confusion vient du fait que de nombreux artistes s’en sont emparés depuis une trentaine d’années. L’atelier d’artiste possède toutefois une histoire et des caractéristiques très différentes : il est presque exclusivement situé au dernier étage d’un immeuble et dispose d’une grande verrière toujours exposée plein nord.

Histoire de l’atelier d’artisan parisien

Les premiers ateliers d’artisans parisiens voient le jour au 18e siècle mais se développent surtout au 19e siècle avec l’essor de l’industrialisation.

“Peu à peu, chaque quartier se spécialise dans une activité. Les imprimeurs s’installent à Belleville, les ébénistes à Bastille, les fourreurs au Faubourg Poissonnière, les bonnetiers dans le Sentier et les tanneurs et teinturiers aux abords de la Bièvre, dans le sud de Paris” explique Benjamin P.

Parfois devenus insalubres, certains d’entre ne survivent pas aux grands projets de réhabilitation de la deuxième moitié du 20e siècle. C’est par exemple le cas dans le 13e arrondissement où de nombreux îlots sont détruits dans les années 1970 pour laisser place au quartier des Olympiades.

La plupart des ateliers encore debouts ont été reconvertis en appartements. Ils sont moins chers à l’achat car situés en rez-de-chaussée.

Où en trouver à Paris ?

Témoins de l’industrialisation de Paris, la grande majorité des ateliers d’artisans se situent dans les anciens quartiers ouvriers du nord, de l’est et du sud de la capitale. Vous en trouverez donc principalement dans :

• le 2e arrondissement dans le quartier du Sentier ;
• le 10e arrondissement, principalement dans les rues situées entre le boulevard de Strasbourg et la rue du Faubourg Poissonnière ;
• le 11e arrondissement, un peu partout, notamment rue Oberkampf et dans les voies adjacentes ;
• le 12e arrondissement, près du Faubourg Saint-Antoine et de Bastille ;
• le 13e arrondissement, entre Olympiades et la ZAC Masséna ;
• le 20e arrondissement, à Belleville et Ménilmontant.

À quoi faut-il faire attention avant d’acheter un atelier d’artisan ?

À l’origine, l’atelier d’artisan a été conçu pour un usage strictement professionnel et non résidentiel. C’est pourquoi certains d’entre eux disposent parfois de quelques inconvénients qui doivent être anticipés par leurs futurs occupants.

Des agencements parfois peu optimisés

Avant d’acheter un atelier d’artisan, soyez sûr d’aimer les espaces atypiques ! Construit en longueur, il possède souvent des pièces situées en enfilade avec une chambre parfois aménagée dans une mezzanine. Les séparations entre les différents espaces ne sont donc pas toujours très marquées.

Un fréquent manque de luminosité

Ces biens étant souvent encaissés dans des cours étroites et fermées, ils ne seront pas toujours très lumineux, surtout s‘ils sont mono-orientés plein nord. Si tel est le cas, préparez-vous à passer beaucoup de temps avec les lampes allumées !

Des factures d’énergie parfois élevées

En fonction des volumes, de la hauteur sous plafond et de la qualité des matériaux de construction, votre logement sera plus ou moins bien isolé sur le plan thermique. Lors de la visite, interrogez bien le propriétaire ou l’agent immobilier sur le montant des factures d’énergie.

Anticipez le coût des factures d’énergie

Grands volumes, importante surface vitrée et espaces ouverts riment souvent avec mauvaise isolation thermique. Si l’atelier d’artiste que vous convoitez n’a jamais été refait ou remis aux normes, vos factures de chauffage peuvent vite devenir salées en hiver.

Des risques de remontées d’humidité

“Dans les ateliers d’artisans auto-construits et situés en rez-de-cour, le réseau d’assainissement a souvent été bricolé de manière non professionnelle” met en garde Benjamin P. Dans la plupart des cas, ces installations ont depuis été mises aux normes. Vous ne serez cependant pas à l’abri de fuites d’eau, voire de remontées d’humidité dans certains cas.

Un coût des travaux à anticiper

Outre les possibles besoins de mise au norme du système d’assainissement ou de l’isolation thermique, certains ateliers d’artisans n’ayant pas été rénovés depuis très longtemps nécessitent plus qu’un simple rafraîchissement ! Les réhabiliter en profondeur et optimiser leurs espaces pour les usages quotidiens et la vie de famille peut coûter cher.

Une vérification de l’usage à prévoir

Il arrive que tout ou partie de ces biens disposent encore d’un usage commercial et non résidentiel. Pour le savoir, vérifiez auprès du service d’urbanisme de la mairie que l’appartement est bien à usage d’habitation. Si ce n’est pas le cas, vous devrez obtenir son accord pour le transformer en logement. Toutefois dans certains cas cet usage peut être mixte, ce qui constitue un avantage non négligeable pour les acquéreurs exerçant une profession libérale (kinésithérapeuthe, psychologue, médecin…). Dans le doute, n’hésitez pas à vous renseigner sur ce point auprès des services municipaux avant de vous projeter.

Une vue plongeante sur votre intérieur

Qui dit rez-de-chaussée en fond de cour dit aussi vis-à-vis. Si vous passez vos journées à bouquiner dans votre salon avec les stores relevés ou à vous prélasser sur une chaise longue devant votre porte, vous ne serez pas à l’abri des regards indiscrets de vos voisins.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Les espaces industriels étant plébiscités par certains acquéreurs, le prix des ateliers d’artisans est parfois un peu surévalué. N’oubliez pas que le prix au m2 d’un rez-de-chaussée est généralement plus faible que celui d’un appartement situé en étage et que l’atelier d’artisan dispose de plus d’inconvénients qu’un loft classique.

❤️ Atelier d'artiste : 3 points à retenir

• Initialement construit pour accueillir une activité artisanale ou industrielle, l’atelier d’artisan se distingue par quelques caractéristiques : il a généralement été auto-construit par ses premiers occupants sans recours à un architecte, il se situe généralement en rez-de-cour ou d'impasse, possède une façade vitrée mono-orientée, et souvent, un petit espace extérieur en jouissance exclusive.
• Prisé pour son charme atypique, la taille et la flexibilité de ses volumes et son rez-de-cour végétalisé, sa qualité de construction peut cependant varier d’un bien à l’autre. Il peut parfois également présenter quelques inconvénients qui invitent à la vigilance (faible luminosité, risques de remontées d’humidité, vis-à-vis, mauvaise optimisation des espaces intérieurs…).
• À Paris, vous trouverez majoritairement des ateliers d’artisans dans les anciens arrondissements ouvriers du nord, du sud et de l’est : 10e, 11e, 12e, 13e ou 20e.