Honoraires d’agence immobilière : tout savoir avant d’acheter

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Les honoraires d’agence immobilière, aussi appelés frais d’agence, font partie de la liste des dépenses à anticiper pour un achat immobilier. Variables en fonction du prix du bien, ils peuvent être à la charge de l’acquéreur ou du vendeur selon les cas… Avec des conséquences différentes sur le calcul de vos frais de notaire ! À quoi correspondent les honoraires d’agence ? À combien s’élèvent-ils ? Où doivent-ils apparaître ? Comment savoir qui les paie ? Sont-ils négociables ? Je Rêve d’une Maison vous explique tout.

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‍À quoi correspondent les honoraires d’agence immobilière ?

Ils constituent la rémunération de l’agence immobilière qui a mis son expertise, son fichier de clients acquéreurs et sa visibilité (via la diffusion d’une annonce en vitrine et/ou sur les plateformes en ligne) au service de son client-vendeur afin de trouver un acheteur pour son bien immobilier.

Les honoraires servent notamment à financer  :

• les frais fixes de l’agence (loyer, charges, assurances, frais de diffusion sur les portails…) ;
• la prestation de service de l’agent (estimation du prix de vente, rédaction de l’annonce, organisation des visites…).

In fine, l’agent immobilier qui travaille au sein de l’agence ne touche donc qu’une partie de cette somme.

Sachez aussi qu’il arrive que plusieurs agences mettent en vente le même bien si le propriétaire a signé un mandat de vente simple plutôt qu’exclusif. Dans ce cas, seule celle ayant finalisé la transaction peut prétendre à cette commission qui fonctionne comme une “commission au succès” et ne coûtera pas plus cher à l’acquéreur et/ou au vendeur.

Combien coûtent les honoraires d’agence immobilière ?

Aucune loi n’impose un montant maximum aux honoraires d’agence immobilière, chacune d’entre elles étant libre de fixer les siens.

Ils sont généralement exprimés en pourcentage du prix du bien immobilier demandé par le vendeur et s’élèvent le plus souvent entre 2 et 7% à Paris et en première couronne. Ce taux est généralement dégressif : plus le bien est cher, plus le pourcentage est faible.

Certaines agences, notamment la plupart des agences immobilières en ligne, pratiquent cependant une tarification au forfait. Les frais d’agence sont fixes quel que soit le prix du bien.

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Apparaissent-ils toujours dans les annonces ?

Pour plus de transparence, la loi ALUR oblige les agences immobilières à communiquer clairement leurs honoraires. Depuis 2017, leurs barèmes, taux et forfaits doivent être explicitement affichés dans leurs vitrines, leurs publicités,  leurs sites internet et sur les portails immobiliers.

Comme le prévoit cette loi, les annonces immobilières doivent également préciser :

• le prix de vente du bien honoraires inclus (sous l’acronyme FAI pour Frais d’Agence Inclus) ;
• le prix de vente sans les honoraires (sous l’acronyme NV pour Net Vendeur) ;
• le montant des honoraires en euros TTC ;
• la personne qui doit les payer, l’acheteur ou le vendeur.

“Ne soyez pas étonné si vous ne trouvez pas toutes ces informations dans les annonces. En dehors du prix de vente Frais d’Agence Inclus qui y figure systématiquement, les trois autres points ne sont pas toujours spécifiés, malgré l’obligation légale” fait remarquer Antoine L., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison. Si tel est le cas, pas de panique ! Vous pourrez toujours vous les faire préciser plus tard par l’agent.

Honoraires d’agence immobilière : qui les paie et à quel moment ?

À la charge de l’acquéreur ou du vendeur ? Libre à l’agence immobilière de choisir en accord avec le vendeur ! Une chose est sûre, la loi ALUR l’oblige à préciser ce choix dans le mandat de vente.

Indépendamment de cela, la question de savoir qui paie réellement les frais d’agence fait souvent débat. Un débat toutefois théorique car comme le rappelle Antoine L. “les honoraires d’agence immobilière sont inclus dans le prix de vente affiché qu’ils soient à la charge de l’acquéreur ou à celle du vendeur. Cette information n’a donc pas d’impact sur le prix d’achat final.”

En résumé, c’est toujours l’acquéreur qui les versera depuis son compte en banque au moment d’effectuer la transaction financière au notaire pour payer le bien, le jour de la signature de l’acte authentique. Le notaire reversera ensuite à l’agent la part correspondant à sa commission.

Est-il possible de réduire les frais d’agence ?

Si le prix du bien est un peu surévalué et que l’agent vous laisse entendre qu’une négociation est possible, vous allez tenter une négociation du prix total (Frais d’Agence Inclus). L’agent va alors :  

• tenter de convaincre le propriétaire de baisser son net vendeur ;
• parfois réduire un peu ses honoraires.

Attention, la négociation d’un bien ne sera pas toujours concluante, voire peut s’avérer risquée, surtout sur des marchés tendus comme Paris, la première couronne et les grandes métropoles françaises. La concurrence entre acquéreurs y est rude et vous risquez de vous faire devancer par des acheteurs prêts à faire une offre d’achat au prix.

Une chose est sûre, il est plus facile d’espérer une réduction des honoraires d’agence, si en tant qu’acquéreur, vous vous apprêtez à vendre un bien immobilier. “L’agent aura en effet intérêt à faire passer votre offre d’achat et sera souvent prêt à réduire ses honoraires dans l’espoir d’obtenir un mandat de vente pour votre bien” précise Antoine L.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :

Il est plus facile d’espérer une réduction des honoraires d’agence, si en tant qu’acquéreur, vous vous apprêtez à vendre un bien immobilier. L’agent aura en effet intérêt à faire passer votre offre d’achat et sera souvent prêt à réduire ses honoraires dans l’espoir d’obtenir un mandat de vente pour votre bien.

À charge du vendeur ou de l’acquéreur : quel impact sur les frais de notaire ?

Vous vous demandez peut-être quel est le rapport ? Pour rappel, les frais de notaire sont calculés sur le montant total de la transaction. Ils représentent en moyenne 7,5% de ce montant pour un bien ancien.

Lorsque les honoraires d’agence immobilière sont à la charge du vendeur, les frais de notaire sont calculés sur le montant d’achat global, Frais d’Agence Inclus. En revanche, s’ils sont à la charge de l’acquéreur, ces honoraires seront retirés du montant qui sert de base de calcul aux frais de notaire. Ce deuxième cas est donc financièrement plus avantageux pour l’acheteur.

Illustrons-le à travers l’exemple d’un appartement affiché à 420.000€ (400.000€ + 20.000€ de frais d’agence) :  

• si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, vous paierez 30.000€ (7,5% de 400.000€).
• s’ils sont à la charge du vendeur, vous paierez 31.500€  de frais de notaire (7,5% de 420.000€) ;

Dans cet exemple, vous économiserez 1.500€. Vous l’aurez compris, plus le prix d’un bien est élevé, plus l’économie sera importante.

❤️ Honoraires d’agence immobilière : 3 points à retenir

• Les frais d’agence servent à rémunérer l’agence immobilière et l’agent immobilier mandaté pour leur prestation et doivent être légalement notifiés dans l’annonce immobilière, sur le site internet de l’agence et dans sa vitrine s’il en a une.
• Les frais d’agence représentent en moyenne 3 à 11% du prix d’un bien en France et 2 à 7% à Paris. Depuis quelques années, certaines agences proposent des forfaits avec un montant fixe quel que soit le prix de vente du bien.
• Sur le plan financier, il est plus avantageux pour l’acheteur que les frais d’agence soient à la charge de l’acquéreur. Cela permet de les retirer du montant de la transaction qui sert de base de calcul aux frais de notaire.

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