Le Grand Paris : top 10 des villes où investir

‍Le projet du Grand Paris: une refondation de la carte immobilière de la région Ile-de-France

Souvent comparé à l'ambition visionnaire du baron Haussmann au XIXe siècle, le projet du Grand Paris a déjà et aura un réel impacte sur l’immobilier en Ile-de-France.

Le Grand Paris est lancé en 2016, ce méga projet est en cours de réalisation. La plupart des travaux se déroulent sous terre, ils échappent donc aux regards des citoyens.

Toutefois, son impact sur la région est indéniable, avec d'innombrables nouvelles constructions et des rénovations majeures de villes et quartiers en cours.
Avant de parler du fait que le Grand Paris va faire émerger des opportunités d’investissements dans différentes villes, il convient de bien comprendre ce que représente un projet comme celui-ci et pour ça rien de mieux que des chiffres parlants.

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‍Le Grand Paris, en quelques chiffres clés :

• Un investissement colossal de 42 milliards d'euros, classant ce projet comme le premier en Europe et le cinquième à l'échelle mondiale en terme d’argent investis
• Prévu pour s'étaler entre 2022 et 2030, le projet s'accélère à l'approche des Jeux Olympiques de 2024 à Paris.
• Il touchera directement la vie de 12 millions d'habitants.
• La création de 68 nouvelles gares tout autour de la capitale.
• Un réseau de métro additionnel s'étendant sur 200 kilomètres.
• Un objectif ambitieux : 90% des franciliens résideront à moins de 2  kilomètres d’une gare.
• La construction de 70 000 nouveaux logements par an pour les 25 prochaines années, comparé aux 42 000 actuels.
• Une vision résolument écologique avec pour objectif la neutralité carbone d'ici 2050.

Après avoir donné quelques chiffres permettant de mieux comprendre l’ampleur de ce projet, nous allons voir ensemble quelles vont être les effets d’un aussi grand projet.

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Impact du Grand Paris sur l'immobilier en Île-de-France

Depuis le lancement du Grand Paris, l’Île-De-France est en pleine mutation. En effet, les nouvelles lignes de métros du Grand Paris lient un peu plus la ville lumière à sa petite couronne et à sa grande couronne. Les prix au m² des villes autour de Paris restent, globalement, inférieurs à ceux des arrondissements parisiens.

L’intérêt d’investir dans l’immobilier locatif dans la capitale pose de plus en plus question. Cela peut s’expliquer par le fait que certaines villes en périphérie de Paris peuvent apporter un meilleur cadre de vie, des prix moins élevés et des trajets rendus raisonnables grâce au Grand Paris. En réalité, Paris reste et restera très sûrement le noyau dur de l’Île-De-France pour de nombreuses raisons comme le fait qu’il y a une demande qui est toujours très élevée, il est donc simple de trouver des locataires. De plus, les prix baissent dans certains quartiers. Il y a aussi des opportunités de négociation supplémentaires au vu des normes énergétiques qui permettent de négocier des décôtes parfois substantielles.

Aujourd’hui beaucoup de locataires parisiens quittent Paris par défaut et non par choix. En effet, ils n’ont pas les moyens de devenir propriétaires dans le quartier où ils louent leur appartement parisien. Avec le développement du Grand Paris, certains quitteront sûrement la capitale pour la banlieue pour d’autres raisons qu’actuellement.

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Grand Paris immobilier : Les prix en Île-De-France vont-ils dépasser ceux de Paris ?

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Avec le Grand Paris, on peut se demander si les prix de la métropole du Grand Paris peuvent s’envoler jusqu’à dépasser le m2 parisien. Actuellement, la seule ville hors de Paris où le prix du m2 est plus cher qu’à Paris est Neuilly-sur-Seine. Malgré cela, dans la majorité des arrondissements parisiens, le prix au m² reste nettement supérieur aux villes limitrophes. Cependant, Le Grand Paris va contribuer à réduire les écarts de prix entre certaines villes en petite couronne et certains arrondissements parisiens.

En somme, les villes de la métropole du Grand Paris ne cessent de prendre de la valeur et il se peut que certaines d’entre elles viennent à dépasser les prix parisiens.

Pour étayer cette analyse, nous nous sommes basés sur l’évolution des prix de l’immobilier du Grand Paris partagée par Meilleurs Agents. On y constate que les logements proches des gares sont de loin les plus prisés.

Effectivement, les prix immobiliers près des nouvelles stations de métro ont bondi depuis le lancement des travaux, 5 ans auparavant, avec une hausse approximative de 46,7 %. C’est plus que la croissance observée sur l'ensemble de la capitale (+ 32,4 %) à la même période. Si les lignes de métro 15, 16, 17 et 18 ne sont pas encore ouvertes, les prix augmentent déjà à une vitesse folle. Si le quartier Mairie de Saint-Ouen s’affiche toujours comme le plus abordable (6 138 € /m2), il présente aussi la plus importante variation de prix (55 % ces 5 dernières années).

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Après cette analyse globale, penchons-nous sur les 10 villes où investir semble être particulièrement rentable.

Le Top 10 des meilleures villes et quartiers pour investir

La grande question que de nombreux investisseurs se posent : "Où devrais-je investir dans le Grand Paris avant qu'il ne soit trop tard ?".

Voici notre sélection des 10 villes et quartiers à surveiller de près :

1. Saint-Denis-Pleyel - L'Interconnexion Maximale

Saint-Denis-Pleyel se démarque avec sa future méga gare équivalente en trafic à la célèbre St Lazare sur la ligne 14. Cette "colonne vertébrale" du Grand Paris Express est en plein essor, notamment grâce à l'arrivée de campus et à la montée en puissance de la ville. Les investisseurs peuvent bénéficier de la croissance rapide du marché immobilier dans cette zone stratégique, avec une forte demande locative due à la proximité de la capitale et aux futurs développements urbains.

2. Villejuif, Quartier Gustave Roussy - Un Cluster Santé Prometteur

Le Quartier Gustave Roussy à Villejuif promet de devenir un géant de la santé, attirant à terme 35 000 étudiants, médecins et chercheurs grâce à sa connexion à la ligne 14. Les opportunités d'investissement sont encore nombreuses, avec des prix compétitifs par rapport à Paris. Les investisseurs peuvent tirer parti de la demande croissante de logements liée au secteur de la santé et aux infrastructures de recherche de pointe en cours de développement.

3. Fort d’Aubervilliers - Un Écoquartier aux Portes de Paris

Après 15 ans de projets avortés, le Fort d’Aubervilliers s'ouvre à une renaissance verte et à la biodiversité. Les projets de construction neufs ouvrent la voie à un fort potentiel de valorisation. En se positionnant comme un écoquartier aux portes de Paris, Fort d’Aubervilliers attire les investisseurs soucieux de l'environnement et de la durabilité. Les espaces verts, les initiatives écologiques et les infrastructures modernes en font une option attrayante pour ceux qui recherchent un équilibre entre la vie urbaine et la nature. Les prix immobiliers compétitifs ajoutent à l'attrait financier de cette zone en plein essor.

4. Bagneux - Le Quartier Nord en Pleine Résurrection

La future connexion de la ligne 15 au terminus de la ligne 4 de métro fait de Bagneux un choix stratégique. Les prix actuels sont encore jusqu'à 30% inférieurs à ceux des villes voisines. Bagneux, situé au nord du Grand Paris, est en plein renouveau grâce à ses nouvelles liaisons de transport. La rénovation urbaine et les projets d'infrastructures stimulent la demande immobilière dans le quartier nord de Bagneux. Les investisseurs peuvent anticiper une appréciation significative de la valeur des propriétés avec l'achèvement des projets de transport en cours, tout en bénéficiant d'une entrée sur le marché à des prix compétitifs.

5. Champigny - Une Connexion de Premier Plan

L'arrivée de la ligne 15 sud à Champigny-sur-Marne stimulera la demande et ouvrira la voie à une valorisation importante dans cette zone déjà prometteuse. Champigny se positionne comme un lieu stratégique grâce à sa future connexion majeure au réseau de transport public. Les investisseurs peuvent tirer parti de cette expansion prévue en investissant dans des propriétés avant l'achèvement des projets de transport. Avec un mélange de quartiers résidentiels et d'espaces verts, Champigny offre un cadre de vie attractif, ce qui en fait une option prisée pour ceux cherchant à investir dans l'immobilier en pleine croissance du Grand Paris.

6. Gare de Noisy-Champs - Un Hub Majeur pour l'Enseignement Supérieur

Située au cœur d'un futur pôle d'enseignement supérieur accueillant 18 000 étudiants, la Gare de Noisy-Champs est un incontournable pour les investisseurs. Avec une concentration croissante d'établissements d'enseignement supérieur, la demande de logements étudiants et de jeunes professionnels devrait augmenter de manière significative dans la région. Les investisseurs peuvent capitaliser sur cette tendance en participant au développement immobilier autour de la Gare de Noisy-Champs. La combinaison d'installations éducatives de premier plan et d'une accessibilité accrue grâce aux transports publics fait de cet emplacement un hub majeur pour les investissements immobiliers dans le Grand Paris.

7. Vitry-sur-Seine, Secteur des Ardoines - Une Transformation Majeure

Vitry-sur-Seine, avec son quartier des Ardoines, est en pleine mutation sur d'anciennes friches industrielles, offrant un fort potentiel d'investissement. Les projets de rénovation urbaine transforment cette zone en un lieu attractif avec des espaces verts, des logements modernes et des infrastructures innovantes. La proximité de Paris et la facilité d'accès aux transports en font un choix stratégique, attirant de plus en plus d'entreprises et de résidents.

8. Palaiseau - Plateau de Saclay - Gif-sur-Yvette, Bures-sur-Yvette, ou Orsay - L'Ambitieuse Silicon Valley à la Française

Ce projet ambitieux vise à créer une véritable "Silicon Valley à la française" en rassemblant de grandes écoles et des centres de recherche de renom. Les quartiers de Palaiseau, Gif-sur-Yvette, Bures-sur-Yvette, et Orsay sont au cœur de cette initiative, attirant des investissements massifs dans les technologies de pointe et les start-ups. La demande croissante de logements, notamment pour les professionnels du secteur, offre des opportunités d'investissement durable.

9. Mairie de Saint Ouen et ses docks - Une Demande Croissante

Le quartier de la Mairie de Saint Ouen est en constante augmentation de prix, notamment pour les studios, avec un prix au mètre carré atteignant déjà 5000 euros. Les anciens entrepôts industriels transformés en lofts et espaces de travail attirent les jeunes professionnels et les artistes. La demande croissante pour des espaces de vie modernes et créatifs renforce la valeur de l'immobilier dans cette zone en pleine effervescence culturelle.

10. Clamart et Fort d’Issy - Confort Connecté

Clamart et le Fort d’Issy se démarquent par leur orientation vers le confort connecté. Les projets de développement intègrent des technologies innovantes pour créer des quartiers intelligents, offrant une qualité de vie supérieure. La connectivité avancée, les espaces verts bien entretenus et la planification urbaine axée sur le bien-être attirent les résidents en quête d'une vie moderne et pratique. Les investisseurs peuvent anticiper une demande soutenue dans ces zones en pleine expansion.

N'Attendez Pas les Jeux Olympiques de 2024

Comme pour tout projet majeur, des retards sont prévisibles, mais l'attribution des Jeux Olympiques de 2024 à Paris garantit une accélération des projets et une hausse des prix. En tant qu'investisseur, l'astuce réside dans la proximité des nouvelles gares, car c'est là que l'impact du Grand Paris sera le plus significatif, avec un maximum de 15 minutes à pied ou 800 mètres de distance à considérer.

Pour résumer sur le Grand Paris

En résumé, le projet du Grand Paris, lancé en 2016 avec un investissement colossal de 42 milliards d'euros, redéfinit l'immobilier en Île-de-France. Les chiffres impressionnants incluent la création de 68 nouvelles gares, un réseau de métro de 200 kilomètres, et la construction de 70 000 nouveaux logements par an jusqu'en 2030. L'impact sur l'immobilier est déjà perceptible, avec une mutation significative de l'Île-de-France. Les nouvelles lignes de métro relient Paris à sa couronne, offrant des cadres de vie attractifs à des prix compétitifs. Bien que Paris reste un pôle majeur, des opportunités émergent dans des villes en pleine croissance.

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